Prodej rodinného domu se od prodeje bytu liší víc, než si lidé připouštějí. U bytu je většina věcí daná domem, společenstvím a katastrem. U rodinného domu za všechno odpovídá majitel, a to včetně věcí, které udělal někdo před ním. Právě tam vznikají háčky, které se ukážou až ve chvíli, kdy je kupující připravený podepsat a jeho banka začne číst dokumenty.
Z praxe v Praze a Středočeském kraji vím, že se tři situace opakují nejčastěji. Žádná z nich není neřešitelná. Všechny ale mají společné to, že čím později se objeví, tím víc stojí.
Přístavba, o které katastr neví
Zimní zahrada z roku 2008, garáž, kterou postavil tatínek, zastřešená terasa, nástavba podkroví. Dům léta slouží, nikomu nic nechybí a pak přijde kupující s hypotékou. Banka si vyžádá dokumentaci a zjistí, že skutečný stav domu neodpovídá tomu, co je zapsané v katastru a na stavebním úřadu. Z pohledu zákona jde o nepovolenou stavbu a banka na ni úvěr neposkytne.
Prodávající v tu chvíli má dvě možnosti. Buď hledat kupujícího, který platí hotově a riziko přijme, což výrazně zužuje okruh zájemců a tlačí cenu dolů. Nebo stavbu dodatečně legalizovat: nechat zpracovat dokumentaci podle skutečného stavu, obstarat souhlasy sousedů a požádat stavební úřad o dodatečné povolení. To trvá měsíce a úřad nemusí vyhovět. Zájemce, který mezitím čeká, odpadne.
Proto patří kontrola souladu skutečného stavu s katastrem a stavební dokumentací na úplný začátek prodeje. Pokud nesoulad existuje, je lepší legalizaci rozjet dřív, než dům vůbec půjde do inzerce, a zájemcům rovnou říct, v jaké fázi je. Problém, který prodávající aktivně řeší, kupující přijme. Problém, který objeví banka, prodej zastaví.
PENB, který ještě nikdo nenechal udělat
Průkaz energetické náročnosti budovy musí mít každý rodinný dům, který se prodává. Část majitelů ho nemá a předpokládá, že se to vyřeší někdy po cestě. Jenže inzertní portály u domu bez průkazu zobrazují automaticky nejhorší třídu G. Kupující si tak při procházení nabídky přečte, že dům bude drahý na provoz, a inzerát přeskočí. Nedozví se, že jde jen o chybějící papír u domu se zateplením a novým kotlem.
Vyhotovení průkazu pro rodinný dům trvá zpravidla dva až čtyři týdny a stojí řádově jednotky až nižší desítky tisíc korun. Vzhledem k tomu, kolik zájemců třída G odradí, je to jedna z nejlépe investovaných částek celého prodeje. Průkaz by měl být hotový před odhadem ceny a před prvním inzerátem, nikoli až ve chvíli, kdy ho požaduje kupující.
Prodej domu a koupě nového bydlení na jeden termín
Třetí háček není technický, ale časový. Rodina prodává dům, protože kupuje jiný, nebo se stěhuje za prací. Má termín, do kterého potřebuje mít peníze, a od kterého potřebuje bydlet jinde. A tahle informace se zpravidla dostane ke kupujícímu dřív, než by prodávající chtěl.
Zkušený zájemce pozná časový tlak během první prohlídky. Stačí otázka, kdy by bylo možné dům předat, a spěšná odpověď. Od té chvíle vyjednává jinak. Vyčká, nabídne míň a spoléhá na to, že prodávající nemá čas hledat dalšího kupce.
Obrana je v pořadí kroků a v jejich poctivém načasování. Prodej rodinného domu včetně vkladu do katastru a výplaty z úschovy běžně trvá měsíce, hypotéka kupujícího přidá další týdny. Kdo si tohle spočítá dopředu a dům nabídne s dostatečnou rezervou, nemusí na prohlídce nic skrývat, protože žádný tlak necítí. Kdo začne prodávat ve chvíli, kdy už má podepsanou koupi nového bydlení, vyjednává z nejslabší možné pozice.
Společný jmenovatel: pořadí kroků
Všechny tři situace mají stejnou příčinu. Nejde o to, že by prodávající něco zanedbal, ale o to, že věci dělá v pořadí, v jakém ho k nim okolnosti dotlačí. Kupující přijde a teprve pak se řeší dokumentace. Banka se zeptá a teprve pak se zjišťuje, co je na katastru. Správné pořadí je opačné: nejdřív zjistit, co dům má a nemá v pořádku, pak nastavit cenu a časový plán, a teprve potom inzerovat. Podrobnější přehled toho, kde prodávající nejčastěji ztrácejí peníze a čas, najdete v článku nejčastější chyby při prodeji bytu nebo domu.
Pokud váš dům některý z těchto háčků má, nebo si nejste jistí, zda ho nemá, vyplatí se přizvat někoho, kdo podobné případy řešil opakovaně a ví, kudy vedou. Jindřich Svoboda prodává byty a domy v Praze a okolí a právě domy s komplikovanější historií, dodatečnými stavbami nebo napjatým časovým plánem patří k případům, se kterými se na něj prodávající obracejí nejčastěji.
Zdroj foto: Pixabay.com
